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    融信余丽娟:相比“均好性”,“长板”对房企更加重要
    时间:2021.08.27
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    文章节选自:21世纪经济报道  阅读约4分钟

    在一个开放的市场上大发彩票首页注册大发彩票首页注册,短板可以很容易得到补充大发彩票首页注册大发彩票首页注册,但长处是很难替代的大发彩票首页注册,并最终会形成核心竞争力大发彩票首页注册大发彩票首页注册。


    一度以“黑马”姿态跃入外界视野的融信中国大发彩票首页注册大发彩票首页注册,近年来正逐渐变得稳健大发彩票首页注册。2018年迈入“千亿俱乐部”之后大发彩票首页注册,融信有意放慢脚步大发彩票首页注册,在战略大发彩票首页注册、架构等方面作出调整大发彩票首页注册大发彩票首页注册,弥补了管理中的缺口大发彩票首页注册,同时有效降低了负债率大发彩票首页注册。2020年大发彩票首页注册,融信在实现1500亿的销售额的同时大发彩票首页注册大发彩票首页注册大发彩票首页注册,“三条红线”也全部达标大发彩票首页注册大发彩票首页注册,是民营房企中为数不多的“绿档”大发彩票首页注册。

     

    融信一直坚持区域深耕策略,除了大本营福建外大发彩票首页注册,位于长三角的浙江、沪苏区域也是其深耕的重点。今年开始,融信陆续将原有的10大区域调整为7个大发彩票首页注册大发彩票首页注册,进一步增加管理颗粒度,提升运营效能大发彩票首页注册。

     

    从某种意义上说大发彩票首页注册大发彩票首页注册,这既是融信高速扩张后自我调整的延续,也是着眼今后发展的蓄力之举大发彩票首页注册大发彩票首页注册。融信集团总裁余丽娟向21世纪经济报道记者表示大发彩票首页注册大发彩票首页注册,投资颗粒度和管理颗粒度的细化大发彩票首页注册,是近两年来融信最大的变化大发彩票首页注册,也是当前市场环境下的必然要求大发彩票首页注册大发彩票首页注册。

     


    千亿融信的调整思路


    21世纪经济报道(以下简称“21世纪”):融信曾经因发展速度快而受到外界的关注大发彩票首页注册大发彩票首页注册,规模迈入千亿之后大发彩票首页注册,公司正在变得更加稳健。近几年,融信在战略目标、管理架构大发彩票首页注册大发彩票首页注册、企业策略等方面做了哪些调整大发彩票首页注册?这些调整基于什么样的思路大发彩票首页注册?

     

    余丽娟:这几年最大的一个改变,就是融信的投资更谨慎了大发彩票首页注册,投资颗粒度更细了大发彩票首页注册。

     

    我们之前的策略是大发彩票首页注册,在市场不好的时候去拿一些便宜的地大发彩票首页注册大发彩票首页注册,即使负债率高一些大发彩票首页注册,但利润是有保障的大发彩票首页注册大发彩票首页注册。到2017年大发彩票首页注册大发彩票首页注册,公司的负债率比较高,而且这两年结转的时候大发彩票首页注册,发现部分地块的成本偏高大发彩票首页注册大发彩票首页注册,毛利很低大发彩票首页注册。这些问题开始在报表中体现出来大发彩票首页注册。

     

    从2018年开始,我们感觉应该踩一下“刹车”大发彩票首页注册,把负债率降下来大发彩票首页注册。我到集团后,给投资部门的一个要求,就是绝对不拿亏的地大发彩票首页注册,它可以不挣钱大发彩票首页注册大发彩票首页注册,但是绝对不能亏大发彩票首页注册大发彩票首页注册。具体来说大发彩票首页注册,要么这个城市非常的安全大发彩票首页注册,要么它的利润率非常高大发彩票首页注册。

     

    在投资颗粒度的上大发彩票首页注册大发彩票首页注册大发彩票首页注册大发彩票首页注册,我们成立了投资决策委员会(即“投决会”),对地块进行集体决策。一宗土地经过区域公司评审大发彩票首页注册,上到集团层面的时候,投决会必须有超过80%的人赞成大发彩票首页注册,公司才会参与这块地的竞争大发彩票首页注册大发彩票首页注册。

     

    21世纪:这样会不会影响到规模扩张大发彩票首页注册大发彩票首页注册?

     

    余丽娟这要看企业处在什么样的发展阶段。当企业规模处在100亿到500亿的时候,你可以“野蛮生长”大发彩票首页注册,因为这个规模不会带来太大的管理压力。但是当企业的规模达到千亿时大发彩票首页注册大发彩票首页注册,就需要适时放缓节奏,来练练内功大发彩票首页注册,不然问题就会不断累积,并爆发出来大发彩票首页注册。

     

    另外还要看处于什么样的市场大发彩票首页注册大发彩票首页注册。当市场好的时候大发彩票首页注册大发彩票首页注册,企业的业绩很容易做起来大发彩票首页注册,所有人都认为你的能力很好大发彩票首页注册大发彩票首页注册,但管理上的很多问题就会被掩盖大发彩票首页注册大发彩票首页注册,这就是所谓的“一白遮百丑”大发彩票首页注册。只有在市场慢下来的时候大发彩票首页注册大发彩票首页注册大发彩票首页注册,我们才有机会看到自身的问题大发彩票首页注册大发彩票首页注册大发彩票首页注册。

     

    这两年大发彩票首页注册大发彩票首页注册,融信的规模扩张并不快大发彩票首页注册,但管理颗粒度提升了非常多。原来区域跟集团之间还是有一些管理盲区的大发彩票首页注册,我们通过对区域进行分类大发彩票首页注册、调整管理架构大发彩票首页注册大发彩票首页注册,将一些缺口补起来大发彩票首页注册,管理的系统性更好了大发彩票首页注册大发彩票首页注册。有人认为现在的融信更保守了,其实不是保守了大发彩票首页注册大发彩票首页注册大发彩票首页注册,而是盲区少了大发彩票首页注册大发彩票首页注册大发彩票首页注册,所有的风险点都能看到大发彩票首页注册,这样就能做出比较准确的决策。

     

    21世纪:你如何看待规模效应?在这个阶段大发彩票首页注册,规模的重要性是在上升,还是在下降大发彩票首页注册?

     

    余丽娟:我对规模没有那么强的执念大发彩票首页注册大发彩票首页注册大发彩票首页注册大发彩票首页注册,你做强了自然就会做大大发彩票首页注册大发彩票首页注册。什么是做强呢大发彩票首页注册?比如说公司的利润慢慢上升大发彩票首页注册,有充足的现金流大发彩票首页注册,有很好的区域布局大发彩票首页注册,有好的团队……当你有足够的腾挪空间大发彩票首页注册大发彩票首页注册、可进可退的时候大发彩票首页注册大发彩票首页注册,规模也就很难往下掉了。

     

    对于融信来说大发彩票首页注册大发彩票首页注册大发彩票首页注册,规模上当然还有进一步提升的空间,如果能做到三大发彩票首页注册、四千亿的规模就很不错了大发彩票首页注册。但我们更注重发展质量大发彩票首页注册,当达到一定规模时大发彩票首页注册,通过一些调整和优化,降低债务成本、下调负债率、提高利润率大发彩票首页注册大发彩票首页注册、提升评级,使公司运营地更加从容大发彩票首页注册大发彩票首页注册大发彩票首页注册。这样不仅能更好地抵御市场风险大发彩票首页注册,还有空间来培育新业务大发彩票首页注册。这个状态是我们追求的大发彩票首页注册。

     


    “阳光下的玻璃盒子”



    21世纪:近年来,房地产企业的债务风险不断被警示大发彩票首页注册大发彩票首页注册大发彩票首页注册,债务违约也时有发生大发彩票首页注册大发彩票首页注册大发彩票首页注册,即使一些大房企大发彩票首页注册,也可能会随时陷入债务泥潭。究其背后的原因大发彩票首页注册,是调控政策过于严厉大发彩票首页注册大发彩票首页注册,还是房企的风险防御机制过于脆弱?

     

    余丽娟:债务问题就像“阳光下的玻璃盒子”大发彩票首页注册大发彩票首页注册,它一旦出问题大发彩票首页注册大发彩票首页注册,就往往是系统性的问题大发彩票首页注册大发彩票首页注册大发彩票首页注册大发彩票首页注册。

     

    债务问题的出现大发彩票首页注册,主要原因还是企业自身的风控意识不强大发彩票首页注册,从另一个角度看大发彩票首页注册大发彩票首页注册,就是“护城河”不够宽大发彩票首页注册大发彩票首页注册。房地产企业的资金主要由三部分组成:开发贷、销售回款、其他债务大发彩票首页注册大发彩票首页注册大发彩票首页注册。在一些企业的财务模型中大发彩票首页注册,对销售回款的依赖性过强,预估过于乐观大发彩票首页注册,缺乏备选方案。一旦销售不畅大发彩票首页注册大发彩票首页注册大发彩票首页注册,就会影响现金流大发彩票首页注册,并进一步影响到偿债大发彩票首页注册。

     

    另一个原因就是太激进了大发彩票首页注册大发彩票首页注册,监管部门在前几年就说要降负债大发彩票首页注册大发彩票首页注册大发彩票首页注册大发彩票首页注册,那个时候即使市场不错,开发商也需要正视债务问题大发彩票首页注册。如果没有很好地解读政策大发彩票首页注册,往往是要吃苦头的大发彩票首页注册。

     

    21世纪:房地产业已经很久没有出现“黑马”了大发彩票首页注册,在现在的政策环境下大发彩票首页注册,还会再出现“黑马”吗大发彩票首页注册大发彩票首页注册?

     

    余丽娟:从某种意义上说大发彩票首页注册,资本是黑马最大的推手。也就是说大发彩票首页注册,市场上有很多的热钱大发彩票首页注册,企业拿钱很容易大发彩票首页注册,然后一冲动就去拿地了,再通过一些财务手段把杠杆做起来大发彩票首页注册。如果碰巧这几年市场很好大发彩票首页注册,规模也就做大了大发彩票首页注册。这就是“黑马”的诞生过程。

     

    现在来看,已经没有这种土壤了大发彩票首页注册。在去年疫情很紧张的情况下大发彩票首页注册大发彩票首页注册,国家对房地产调控也没有松绑,反而还在加码,所以未来不太可能会有“黑马”出现大发彩票首页注册大发彩票首页注册。

     

    21世纪:那么大发彩票首页注册,既然在规模上很难赶超大发彩票首页注册,中小房企的出路在哪大发彩票首页注册?多元化是一个可行的路径吗?

     

    余丽娟:多元化的问题大发彩票首页注册,要看每个企业的战略大发彩票首页注册。特别是民营企业大发彩票首页注册,取决于老板怎么看待房地产市场的未来大发彩票首页注册。有的老板想要转型大发彩票首页注册大发彩票首页注册,甚至要放弃传统的开发业务,转为运营大发彩票首页注册,所以从前几年就开始调整资产布局;有的老板觉得传统业务还有发展空间,就会继续发力。

     

    持有型业务中大发彩票首页注册,我们已经涉足了长租、养老大发彩票首页注册、产业地产等,因为在拿地时会搭配一些业态大发彩票首页注册大发彩票首页注册,所以也是遵守政策的要求大发彩票首页注册。针对自己持有的这部分大发彩票首页注册大发彩票首页注册大发彩票首页注册大发彩票首页注册,我们觉得“不要站在岸上”大发彩票首页注册大发彩票首页注册,还是下水试一试大发彩票首页注册。我们采取了一些笨办法,就是组团队扎扎实实地做起来,先把流量做上去,然后再考虑证券化和其他方面的内容。

     

    当然大发彩票首页注册,还是要平衡好新业务和传统业务的关系大发彩票首页注册,避免占用太多现金流大发彩票首页注册,影响盈利能力大发彩票首页注册。对一家企业来说大发彩票首页注册,有没有盈利能力才是最重要的,其他都是虚的大发彩票首页注册。

     

    说到房企的出路大发彩票首页注册大发彩票首页注册,路径还有很多,比如最近经常说的“管理红利”。除了通过优化管理来降低成本外,优秀的企业可以借助小股操盘、管理输出的模式来发展,未来这种方式会越来越多大发彩票首页注册大发彩票首页注册。

     


    “长板”理论与合伙人精神



    21世纪:在这个充满不确定性的时代大发彩票首页注册,怎样实现管理效能的最大化大发彩票首页注册?

     

    余丽娟:按我们老板的话说,需要有主人翁精神。我的理解大发彩票首页注册大发彩票首页注册,就是要有合伙人精神大发彩票首页注册。

     

    现在的房地产企业大发彩票首页注册大发彩票首页注册大发彩票首页注册,尤其是头部房企大发彩票首页注册,在系统大发彩票首页注册、架构大发彩票首页注册、甚至人员素质上大发彩票首页注册大发彩票首页注册,并没有太大的差别。即使人员素质不足大发彩票首页注册大发彩票首页注册,想要找一个优秀的人大发彩票首页注册,去挖来就可以了。所以这些都不是真正的问题。

     

    从企业长远发展的角度大发彩票首页注册,采用合伙人制大发彩票首页注册大发彩票首页注册,通过员工和企业在一个平台上的深度捆绑大发彩票首页注册大发彩票首页注册大发彩票首页注册,能够更好地发挥员工的主观能动性,在提高管理效率的同时大发彩票首页注册,还能规避掉非常多的风险大发彩票首页注册。当然大发彩票首页注册,前提是员工需要对企业的价值观有足够的认同,合伙人制度的设计也要合理大发彩票首页注册。

     

    就融信来说大发彩票首页注册大发彩票首页注册,我们希望未来能够开放约30%的股权给员工大发彩票首页注册,通过这种方式大发彩票首页注册,让志同道合的人一起创业大发彩票首页注册。

     

    21世纪:在当前的政策环境下,房企的哪种能力组合最为重要大发彩票首页注册大发彩票首页注册?是更注重“均好性”,还是突出“长板”?

     

    余丽娟:“均好性”是这些年大家经常讨论的话题大发彩票首页注册大发彩票首页注册,现在一些头部企业已经做了很好的尝试大发彩票首页注册大发彩票首页注册。这种均好并不是那种粗放的均好大发彩票首页注册,而是方方面面都比较均衡,而且它的下限越来越高大发彩票首页注册,精细化程度越来越高。结果就是,看上去企业的棱角慢慢被磨平了,但是又无懈可击。这是需要很深厚的功力的。

     

    至于长板和短板的问题大发彩票首页注册大发彩票首页注册大发彩票首页注册大发彩票首页注册,前些年大家一直说不要有短板大发彩票首页注册。最近这两年大发彩票首页注册,我是不认可这种说法的大发彩票首页注册,我觉得有长板更重要。在一个开放的市场上大发彩票首页注册,短板可以很容易得到补充大发彩票首页注册大发彩票首页注册大发彩票首页注册,但你在某个方面的长处大发彩票首页注册大发彩票首页注册,别人是替代不了的大发彩票首页注册,这种长处最终会形成你的核心竞争力大发彩票首页注册大发彩票首页注册。

     

    所以我们可以看到这样一种发展路径大发彩票首页注册,公司规模并不是很大大发彩票首页注册,但是会专注在某一个点上发力大发彩票首页注册,并做出自己的特色大发彩票首页注册。就像一些小众品牌一样大发彩票首页注册大发彩票首页注册,量不大大发彩票首页注册大发彩票首页注册大发彩票首页注册,但会把自己的特色做到极致大发彩票首页注册。

     

    21世纪:这种特色会体现在哪些方面大发彩票首页注册?

     

    余丽娟:目前最有可能的体现在产品上大发彩票首页注册。我最近经常思考大发彩票首页注册,95后已经开始出来工作大发彩票首页注册,00后马上就要出来工作大发彩票首页注册大发彩票首页注册大发彩票首页注册。在当下多元化的社会中大发彩票首页注册,他们有独特的生活方式和生活习惯,比如不爱做饭大发彩票首页注册大发彩票首页注册、养宠物大发彩票首页注册、丁克大发彩票首页注册、独身主义大发彩票首页注册大发彩票首页注册、自由职业……随着社会的发展这些特点会更鲜明。这些改变也会影响到产品的设计大发彩票首页注册大发彩票首页注册,甚至会颠覆我们对传统产品的一些认知大发彩票首页注册大发彩票首页注册。

     

    我觉得行业可能会很快走到这一步大发彩票首页注册大发彩票首页注册,现在已经有一些关于智能化、绿色建筑等小众的研究,有些企业可能在这方面脱颖而出,做到极致,大企业也会对产品做出进一步的细分大发彩票首页注册大发彩票首页注册。

     

     

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